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结束租赁合同,归还住家或店铺,一定需要签订“合同结束协议”

2017年02月13日 06:57 来源:郑老师信箱


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  问:我租了一个店铺,前后一共五年多了。目前生意不好,我决定停业,要把店面还给房东。请问,在归还店面时需要注意哪些问题?

  答:在决定停业归还店面时,首先要认真再看一遍原来签署的租赁合同。最重要的是以下几点:

  - 合同中关于签约期限的条款。一般来说,在签约时,双方会就合同有效期(duracion) 有具体的规定。房客方面,往往在签约时,希望多签几年。比如五年,十年,甚至十五年,二十年的。房东方面,为了有一个相对稳定的房客,和稳定的租期,会在这一条中规定,“如果房客需要提前中断租赁关系,必须提前三个月(或更多的时间)书面通知房东”。还有,“如果房客要提前中断租赁关系,属单方面违约。为此,需要给房东一定的赔偿”至于这里提到的赔偿,多数情况是“未完成的每一年,需给房东一个月的房租,作为赔偿金。未满一年的,则按比例折算。”

  由于不了解你的租赁合同内容,我只能做以下的解释:

  1. 先看合同中是否有规定要提前多少天通知房东你的决定。如果有,那就必须履行这一条规定,即提前三个月或六个月通知房东,你要中断合同了。如果你现在就想走,没有履行这一提前通知的规定,那你需要支付这几个月的房租。

  2. 合同中一般会写到“avisar fehacientemente al propietario ... .。.”。注意这里的fehacientemente这个词。意为有效地通知,所以,不是一个电话或见了老板,口头说一声可以代替的。具体的做法最好是书面通知。而书面通知有两种方式,一种是书面交给房东,并要求房东在通知上签收。更好的做法是发一个buro fax(通过邮局发的传真)。这种传真由邮局留底可以作为证据,收件人必须签收,有法律效力。

  所以,如果房客打算在年底结束合同,如果需要提前三个月通知房东,那么,这份通知必须在九月份发出,让房东收到,方为有效。

  提前通知房东还有一个理由。在签约时,房客所交的押金,房东应该依法将其交给大区相关机构存放。在决定结束合同时,再去取出所存放的押金。这一手续需要少则几天多则一两周的时间。这样房客提前通知可以避免房东借口尚未提出押金,而不能及时归还押金。

  3. 房客应该准备好一笔赔偿金,连同最后一个月的房租,与店面钥匙一同交给房东。

  - 租赁合同,不管是租店面还是租住房,合同中一定会有一个条款这么说的:“在结束合同,归还店面(或住房)时,房东将检查租赁的店面(或住家),是否一切完好。如有损坏,房东将扣下房客当时所交的押金,作为整修损坏处用。如果押金不够,房客必须补交所缺部分。”

  我们以前也讲过,在租赁店面或住家时,一定要看清楚房屋是否完好,水电煤都正常运转。如连同家具和家电一起租的,还要仔细检查家具和家电的使用情况。那么现在合同结束,房东同样会仔细检查房屋和家具、家电的状况。除正常使用的折旧,比如多年使用后,墙壁不白了,地板不那么光亮了。都属于正常损耗,不需赔偿。但是,如果是房客使用不当,造成损坏,房客必须赔偿。

  鉴于有这方面的约定。当房客决定中断合同,归还店面和住家时,自己先要认证检查,是否有损坏,最好在房东来到之前修好。这样,房东一旦检查没有异议,就可以把押金退还。

  在前面一条我们讲了,由于房客的违约,可能按照合同要支付一笔违约赔偿金。如果房客准备好了这笔钱,可以在房东检查合格,收回钥匙时,扣除原来所交的押金,支付赔偿金的余额。但是,要是房客此时不能按照规定支付赔偿金,房东有权扣押原来收到的押金。

  - 如果此时,不能拿出足够的金额交付赔偿金,怎么办?

  为了结束合同,签署“结束合同的协议”,完成租赁关系。双方必须就如何支付赔偿金签一份“reconocimiento de deuda(承认欠债)”的文件。其内容有两点:

  1. 由于单方面要求提前中断合同,房客需支付XXXXX欧元的赔偿金。

  2. 该金额将以以下方式支付:这里就要仔细写明如何分期付款,是否还要加利息等等。

  经过以上三个方面的处理,双方就可以签署“Acuerdo de termino de contrato de arrendamiento”(结束合同的协议)。合同从签字之日结束。房东拿走钥匙,今后该店面或住家的任何问题与原房客无关了。剩下的就是(如果欠赔偿金),房客就该按协议付款了。

  在交钥匙退租时,签订合同结束协议是至关重要的。对于房东来说,一旦签了该协议,说明店面或住家已经还了,房钱也全付清了,有的房东还需要房客出示该店面或住家的水电煤的交款收据。合同结束,押金也已经退还。对于房客来说,该协议的签订,说明房东已经收回了满意的店面或住家。以后再有任何问题都不能要求房客负责了。

  很多情况下,房东和房客之间在租赁关系存在期间,双方处得不错。房客要走了,把钥匙一交。房东会因为不能及时取出存放的押金(是真是假不知),暂时不还给房客。由于原来双方关系不错,房客往往不会在意。但是,过了一段时间后,房东却过来找出了不少“毛病”,要求原房客修理或赔偿。这就会产生矛盾,闹得很不开心,甚至送上民事法院。这种事情本事务所也遇到过,并处理过。但不一定完全能保护房客的利益。所以,不管是不是提前中断租赁合同,是否需要支付赔偿金,不管原来与房东(房客)的关系很好,都要严格地依法办事:合同结束,就要签署结束协议。白纸黑字,谁也不要反悔或钻空子。

  华侨中还有很多人是租借他人的住家,或店铺的。合同到期,或一方面决定退租时,为避免不必要的麻烦,一定要与房东签署“合同结束协议”。


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