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西班牙房市:为啥人家投资你掉陷阱?

2017年08月03日 13:22 来源:本报评论员 谷粱


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  提要:最近几年,西班牙房地产略有起色,主要城市的房价开始蹭蹭蹭地往上涨。部分地区房价上涨,就说明是房市回暖吗?就可以得出一个“投资西班牙得赶紧”的结论吗?随着通过“买房居留”移民来西班牙的新移民越来越多,房产交易的“水下暗账”也逐渐浮出水面。西班牙房产是否值得买?为什么西班牙房产投资如此火热,移民过来的中国人却总觉得掉了一大块肉?

  这两天巴塞罗那机场,一群被雇佣来的华人,举着一个二维码,要揭露国内某黑中介“赚黑心钱”的行径!不管“受害者”所述情况是否属实,但从房产买卖过程中抽成,这并不新鲜,而且也不违法。抽得多,抽得少,这完全看中介和房产公司的合约,以及房产公司在销售过程中的“技巧”。

  作为一个在西班牙生活了很多年的老留学生,可以非常肯定的说:西班牙的一切信息都是公开的!哪怕是企业认为最好不要让人知道的公司财务状况!

  花点钱,找一个专业的市场营销公司,你可以很轻松地了解到竞争对手的现金流和财务状况。

  花点钱,找一个专业的网络数据分析公司,你可以很轻松地了解竞争对手线上线下与客户的互动关系,甚至对潜在用户的战略布局和最新营销策划。

  而像房价这种连14岁小孩都知道网上可以查到的信息,根本就不是什么秘密。且不说西班牙几大租房网站,有个人房源、中介房源,还有开发商房源。几乎所有的房源信息,都可以在这几个网站找到。而网上的价格,是已经加过各环节利润的。如果移民中介直接和开发商合作,那价格只会比网上的更低,而不会更高。

  即便不是同一套房产,同一栋楼、同一条街上总是代售房源作为参考的。

  既然信息如此透明,那为啥会出这样被坑的事情呢?

  因为“有钱人”都愿意找一个“信得过”的全权委托办理!

  “信得过”的标准是啥呢?

  办公室要豪华!接待要有档次!看房三四天里的服务要够周到细心!最重要的,是要有许多成功案例!

  请问哪个移民中介房产公司不是这样做的?和“信得过”“不坑你”有啥关系?

  做生意都要做成本核算,你就只能买个50万欧的房子,我会请你去吃米其林?如果你能给我们带来至少10万欧以上的利润,一顿饭还不到300欧,是不是太寒碜了?

  如果你有钱,你大可以花点钱,找第三方给你做市场调查!如果你的钱不多,那就自己花点时间调查市场!房价坑不坑,对比一下其他房源就好了呀!

  Idealista、fotocasa这样的综合性租房售房网站,各类房源都有。不方便上网,那到中意地段的街头巷尾逛逛,肯定会有房产公司!他们大橱窗玻璃上,贴出来的都是有吸引力的房源!

  投资也好,移民也好,和自己做生意赚钱是一样的!自己不花心思,委托一个“稳妥”的人,就等着收钱!人脉质量高的人,也可以做到利用人脉坐着收钱,但大部分人,还是需要自己用心经营打理的吧。尤其是那些拼拼凑凑刚好够50多万欧移民的中国人。

  对于熟悉买房移民程序的人来说,就那么几个关键点。对于不熟悉的人来说,至始至终都是一头雾水。移民中介、房产公司赚的就是Know How的钱。不赚钱,人家又不是公益组织。

  怕被坑,自己就不要偷懒!人家如何迷惑你,那是人家的“本事”。你自己的判断力呢?

  当一只小羊被老虎吃了,羊妈妈是要怪老虎,还是怪自己没有看管好自己的孩子?

  无论是留学、移民还是投资,都存在巨大的利益链条。把钱收在明处,不暗地里操作再捞一笔。这算是这个行业的良心企业了。不过,大家试想一下。如果你是投资方,你突然遇到一个一定要把钱收到明处的西班牙人,你的第一反应是啥?大部分中国人的反应都是:这西班牙人死脑筋,不知道变通!

  自己宰牛宰羊的时候没想到牛羊会痛,自己变成被宰牛羊时,就喊冤了?

  西班牙的房地产,的确有非常大的投资价值!注意,是投资价值!西班牙得天独厚的地理位置和气候条件,欧洲老牌资本主义国家,30多年前就一直在西班牙买房投资了。从2013年说西班牙房市开始回暖时,说的其实是高端房产。

  高端房产,多是用于投资,只有少数富豪是给做度假房居住。

  2017年上半年,马德里和巴塞罗那房子卖得最好的,是每平米超过1万欧的市中心超级豪宅。那么贵的房子,还供不应求。这个50万欧的房产,并不是捆绑在一起的市场。

  值得投资的奢侈品,必须具有保值增值属性。奢侈品级别的房产更是如此。

  全球富人来西班牙购买超级豪宅,一方面是看上了西班牙稳定的政治局面,另一方面是看中西班牙逐渐回暖的经济。更重要的,是西班牙独特的地理位置和气候条件。

  John Taylor顶级房产公司,在2016年卖出了800多套150万欧元以上的房产,比2015年增长了60%。Engel & V?lkers房产公司对《国家报》透露说,许多国际富豪带着至少400万欧元的预算来西班牙。

  在这些那么舍得花钱的富豪中,2016年突然出现了一大批南美人。这些南美富豪特别愿意在马德里Salamanca, Justicia 和 Chamberí 区分购房,都是市中心每平米8000到12000欧元的百万级豪宅。这些南美富豪主要来自:墨西哥、委内瑞拉和哥伦比亚。他们在马德里买房子的主要目的,是把马德里作为一个中转站,这样去伦敦、巴黎、米兰更方便。

  西班牙国内的富豪,则不太愿意挤在市中心,而是找城市边缘有发展前景的地区,比如马德里的Chamartín (El Viso y paseo de La Habana), Chamberí (Almagro) 或者 Justicia 和 Jerónimos 区分!

  位于马德里Salamanca区的Lagasca 99,一共8层,每套房子面积超过330平米,层高6米,跃层设计。顶层只有一套房子,700平米使用面积,含私享的游泳池。这个房产项目的售价在1万到1.6万欧/平米。已经售出了60%。其中45%的买家是南美富豪。西班牙本土买家,则是马德里周边已经有房产的富豪,他们在La Moraleja, La Finca这样的区分都有房产。

  马德里市区的豪宅,从2013年至今,价格已经上涨了30%,最近六个月,豪宅房价上涨了5%,而且在未来两三年,还将以每年5%的幅度增长。

  马德里市中心一些地区的房价根据需求进行重新估值,几个地区的房产增值超过了两位数,其中Jerónimos房产增值13%,Salamanca区分增值12.4%,Salamanca区分的房产需求在最近一年也增加了20%。这组数据,和马德里移民聚集区Vallecas和Useras,没一点关系!

  巴塞的豪宅比马德里更供不应求。巴塞豪宅房价同比上涨了6.6%。巴塞受到地势的限制,市中心无法向外拓展,只能对旧房进行改造。比如Francesc Macià 10项目,全楼就只有8户,每个户型500到600平米,价格在1万到1.4万欧/平米。这个市场,也不是建筑面积才60平米的小户型市场。

  看完这些房价“暴涨”的消息,是不是有一个“西班牙全国各地房价都在飙涨,你再不买就来不及了”的假象?

  装着400万欧元来挑选一套有投资价值的房子,虽然都是买房,但在细分的房地产市场中,和50万欧元买房移民,并不算同一个市场!100个人抢50套房子,和1万套房子供100个人挑选,是两个市场!

  买房投资移民,看起来非常热闹,成交量却非常小。如果你是铁心要移民过来生活,那就不要偷懒。自己多做功课!利好的信息,是否符合你寻找的市场?所谓的政策,是否有据可查?最后,再好好检查一下你所谓的“信得过”有哪些指标。“黑中介”固然可耻可恨,但上当受骗者是否也该反省自身原因?!


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