君安旅行社

卖房常见问题解答

2018年06月06日 05:38 来源:郑老师信箱


/

  自己的房产要卖掉,会不会遇到问题呀?

  会的。咱们可以来个换位思考:如果你要买房子,不希望遇到什么情况?希望你要买的房子手续完善。哪些是让买方不放心的因素呢?

  按照西班牙的法律,在买卖房产的公证书里(甚至在交定金的合同中)都应该有这句话:卖方拥有该房产的全部产权,房产没有抵押,没有出租。

  首先看什么是“全部产权”?就要看房产登记处(Registro de Propiedad)出具的证明了:房东有几个?出席买卖合同签字的人,是不是房东?如果房东不止一个,是不是都出席了,哪个未到的, 是否有法定的委托书,请他人替他签字?如果有房东缺席,就不能签署买卖合同。

  其次看该证明,所要交易的房产有没有抵押。比如买房时用了某家银行的抵押贷款,贷款是否都还完了。如果已经还完了,就像我以前讲过的,贷款银行要去公证处做一个取消贷款(cancelación)的公证,并到房产登记处登记,加注。如果证明上有贷款记录,却没有还完的公证记录,就要卖家到贷款银行去开出证明,还剩多少未还。这也同时是负责签署买卖公证的公证人的责任:他会要求卖家银行开出直到签署买卖公证那天房东所欠的具体金额的证明。那么,买家就要把这一部分钱扣下,如果是通过银行支付(即便是全额现金购买,也需银行开支票),这一部分就是要付给对方的银行,用来了结卖家的抵押贷款。在把这部分钱交给对方银行时,要求对方银行出具收到这份金额的证明,并在此后到公证处做好cancelación,还要送房产登记处做好登记。

  房产登记处的证明还可能出现的是,因为原房主欠款(比如被税务局查到问题后,被税务局暂时冻结其财产,包括房产),而房产被没收或冻结。这种房子是不可以买卖的(房东连出租权都没有的)。

  房子正在出租,出租合同还有效,房客也还在。是不是可以买卖呢?

  可以的。但是,卖方一定要将事情告诉买方和房客。按照法律行事:对于买方,需要告知的是,现在房子还在出租,租赁合同有效期到哪一天。买方需要等待,等到房客走后才能真正获得该房产的所有权。对于房客来说,需要按照原来的租赁合同中相关的条款,比如,在房东决定出售该房产时,房客是否有优先权。如果人家有优先权,而房东没有先告诉房客,在他没有明确表明放弃购买权的情况下,房东不能向第三者出售该房产。

  关于这一点,咱们再多讲几句,虽然以前曾经讲过:

  1. 如果房子出租了,并且在房产登记处登记了这个租赁关系。买方在付款、签署买卖合同后,可以正常办理房产转户手续。但是,新房东必须承认原来的租赁合同,尤其是租赁期。只有在原来的租赁合同结束后,新房东方可进去。

  2. 如果房子出租没有去登记,新房东可以把买卖的事实告诉房客,请他在三个月内搬走。

  3. 不管租赁关系是否登记了,按法律,当房东决定出售该房产时,最先要告诉的是在那里的房客,因为他在购买上有优先权。房东需要把出售的条件完完全全告诉房客,而房客需要在接到通知后的30天内决定是否接受买卖条件。除非在租赁合同上有条文规定:房客放弃购买的优先权。

  还有一种情况:房子是去世的老人那里继承的,自已一直在用,并未办理更名的手续。这种房子是否可以卖?

  法律没有规定不许卖。但是,在买卖中会出现的是买方的不放心:房子没在卖方的名下,这样的买卖可行吗?房客一般会在签字前去房产登记处查询,公证人在允许签署买卖合同前,也有义务核对房产登记资料。而且,在实践中也确实会发生问题:买卖合同公证签署后,买方要凭该公证书去办理一系列的手续,前面的交税等都没事,到最后一步,“卖方允许买方办理更名”这一条行不通了。房产登记处不能接受一个没有在那里作为业主的人允许他人来更改那里的房产登记资料。会要求卖方出示能够证明自己有权行使该权利的文件-自己是继承人,财产是当事人从原业主那里继承而得到的这一事实的文件。所以,如果是这样的情况,第一,卖方要把实情告诉买方;第二,在签署买卖合同前,哪怕是当天,先签署一份接受遗产的公证书。这样,这个继承的事实也就会在买卖合同中反映出来了:卖方是该房产的继承者。

  好了,我想到的,买房、卖房中可能出现的问题都讲了。如果您还想到什么需要知道的,可以通过2598760820@qq.com邮箱告诉我。我将尽力为您找到答案。

[编辑:页丛槿]