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谁会是下一轮投资西班牙的主要金主?

2018年08月06日 04:24 来源:本报评论员 谷粱


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  提要:中国强大的经济后盾,给我们海外华人带来的最直接利益应该就是国内资本来西班牙投资项目吧。在所有落地西班牙的中国资本项目中,西班牙华商与私企的合作有更大的利润空间和开发前景。但是,目前国内政策开始转向,国企和私企,哪个才会是来西班牙投资的下一轮重要金主?

 

  西班牙近两年投资移民逐渐降温,但各种规模的中西合资地产项目开发悄然兴起。在西班牙居留不再那么诱人时,国内资本总算发现了西班牙地产项目投资的价值。不过,这个趋势不知道能够持续多久。中国政府已经在收紧民营企业的海外投资规模了!很快,来西班牙投资地产的资金就会大幅跳水。

  中国为什么要收紧海外投资规模?因为中国需要更多资金来维持国内地产业的超高泡沫。

  中国房产的泡沫到底有多大?中国政府一直害怕泡沫破裂,通过各种策略来缓解房地产危机,本该降温的房地产热再次被中国政府炒了上去。中国政府的承受能力是否有绷断的一天?

  为了防止地产泡沫破裂,中国政府只能围堵输出海外的资本,把这些资金注入到国内地产业。政府的这一围堵,再次炒热的国内地产业。

  中国境内买家去年购买的办公楼、购物中心、开发地块以及其他商业地产合计5,649亿美元,创出历史新高。中国投资者大幅增长的投资,正推动中国房地产市场成为全球最大的房地产市场之一。包括香港公司及其他海外投资者收购交易在内,去年交易总额为6,334亿美元,高于2016年的4,562亿美元。

  中国国内投资者过去以个人和家族财富管理为主。近年来,包括保险公司和本土私募公司在内的更多机构投资者变得更加活跃。

  国内有一种说法,称中国房地产行业进入了第二轮。

  最近中国政府向国内投资者施压,要求他们从持续多年的海外购房潮中撤离。中国限制资金出境规模,导致资金被困在国内。只能投资国内房地产。

  今年第二季度,在美国的中国投资者,卖掉脱手的商业房产价值,首次超过了买房投资的房产价值,成为美国商业房产的净卖家。这一现象为2008年以来首见。

  西班牙或许因为加泰罗尼亚独立问题,或者政局不稳等负面因素,影响了国内资本来西班牙投资的增长率。但排除这两个因素来看,中国国内资本来西班牙投资的体量明显下降!

  中国房地产市场比美国和欧洲都年轻。在过去20年,缺少整体规划的房地产投资,让中国地产业进入一个瓶颈期。大量的商业地产项目,此消彼长互相制衡,局部冲突和互相争夺商业资源,让许多商业地产项目陷入窘境。兴建了CBD商圈,商圈内的商业萧条,但周边房产却被炒得火热。所谓的商业项目开始,最终能赚钱的就是卖房。比如主题公园。

  在大约10年的时间里,中国各地政府都一直通过打造主题公园项目来吸引游客并推动零售、住宅和其他商业地产的发展。如今,这种策略进入了一个新阶段,相互角力的两方力量要么推动主题公园的发展趋势,要么急踩刹车。

  一方面,中国开发商正在购买美国六旗、美国职业篮球联赛和魔术城堡等美国品牌的许可权和知识产权,用于开发下一代公园和娱乐中心。另一方面,中国政府对这一行业的风险愈发警惕。中国发改委在4月份对主题公园建设过快的问题提出警告。一些项目已经放缓,在中国政府试图放慢建设速度时,一些地皮还没有获批。

  中国发改委担心的一个问题是开发商为建造主题公园背负了太多债务。一些项目过分关注主题公园周边的房地产开发,引发炒房行为,助长了高风险的地产泡沫,并留下了大量空置公寓和空荡荡的公园。政府官员希望吸引人的主要是主题公园而不是住房,以藉此提振旅游业和当地经济增长。

  围绕主题公园的分歧令地产开发商和地方政府官员陷入两难,如何鼓励增长和开发,同时又不会回到原有的只能靠卖房盈利的模式?

  中国已有大约2,100个主题公园,开发商已经对其中的大约300个主题公园投入了逾150亿元人民币。地方政府经常打折向开发商出售公园用地。

  万达集团是雄心勃勃建造主题公园的代表。万达集团曾计划在中国建设多达20个主题公园,并已斥巨资收购好莱坞电影制作公司传奇娱乐。但由于其主题公园缺乏引人瞩目的故事情节和角色,参观人数不足。去年万达集团的债务状况引起政府注意,万达集团以超过130亿美元价格出售了四家建成、九家筹建的主题公园及旅游项目的大部分权益,以降低杠杆率。

  10年的主题公园热潮面临着政府的战略调整。曾经,为了拉动经济,鼓励以主题公园带动周边地产价值,做主题公园投资的最终盈利点还是销售周边的房产。现在政府不鼓励这么做,真是因为要控制过度泡沫化的房地产吗?

  两年前,中国政府鼓励国内的民营企业走出国门,又适时推出“一带一路”,推动大量的中国民间资本进行海外投资。这“一带一路”才刚刚开始两年,为什么就又开始收紧海外投资了呢?

  如果我们把另外一件看起来不相关的状况对比来看,就会发现时间上的奇妙重合。

  在中国政府鼓励民营企业走出国门的那几年,也正是民营企业大规模注资国企,为负债累累、效率低下的国有企业止血。经过民营企业几年的输血,国有企业有所恢复。

  2015年债务违约情况大增时,违约的公司主要是国有企业。两年后,债务违约的几乎全是民营企业。

  最近一段时间,民营企业四面受困。在去年强制关停工厂的行动中,民营企业首当其冲:2017年钢铁投资整体下降7%,但该行业民营投资减少10%。随着竞争减弱,国有企业的表现更好:2017年底国有工业部门的资产回报率达到4%,为2014年以来最高。

  此外,在银行借贷方面,国有企业利息负担下降,民企借贷成本上升。2016年末,国有工业企业利润仅为利息支出的三倍,而民营工业企业利润则是利息支出的九倍。现在,前者利润升至利息支出的五倍,而后者则降至七倍。

  尽管民企资产回报率自2016年以来下降2个百分点,与国企回报率的上升形成对比,但仍达到9%,远高于6%的加权平均银行贷款利率。只要房地产价格不出现暴跌,中国金融体系因民营领域债务危机而崩盘的可能性就不大。

  国有企业的状况改善在一定程度上是以牺牲效率更高的民营企业为代价的。如果民营企业和家庭不能很快提高收入,持续为国有企业提供支撑,中国必然面临新的金融危机。

  对比这个现状来看,现在国家收紧民营企业对海外的投资,说明什么?是要把民营资本都困在国内,继续为国营企业输血吗?

  中国资本的动向,会直接影响到国内各路资本来西班牙投资。现在中国政策开始从民营资本转向国有资本倾斜。国有资本将成为未来几年来西班牙投资的主要金主。但这个阶段能持续多久呢?那就要看中国房地产业的弹性了!不过,对我们西班牙华商而言,更要紧的是提前搞清楚,适合中国国企来西班牙的投资领域有哪些?


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