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二手房买卖注意事项

2018年11月05日 11:58 来源:郑老师信箱


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旅西侨胞不少人选择了买二手房。这里想跟大家讲讲买二手房的风险。

由于国内和西班牙房屋买卖手续上的不同,买方所承担的风险也大有不同。

第一类:慎选抵押房。

卖方在买进时用了银行的贷款,并将所购房屋做了抵押。在卖方决定出售该房产时,借款尚未还清,抵押未消除(cancelar)。这种房屋的买卖和转户的手续,在中国和西班牙十分不同。我们分别介绍一下买方可能遇到的风险。

国内:设立抵押权的房屋在交易前一般应当先解除抵押。即卖方需要先还清银行的贷款,取消掉原来的抵押,才能出售,买方才能办理过户手续。所以,在签订合同时,一定要谨慎!必须明确卖方办理还贷手续的期限。事实上,卖方往往还等着卖房所得来还贷,此时更要注意了。国内有这么一个案件:双方合同上明确说明了卖方有抵押,并要求卖方合同签署后的十个工作日里办好取消抵押的手续。然后,卖方向买方提前支取了还贷所需的金额。但是,因为卖方的其他原因,没有能够履行合同,没有在规定的时间里取消抵押,而卖方的原来要出售的房子又因为其他经济问题而被封了。买方就将卖方告到法庭上。结果当然是卖方输了,法官判她支付违约合金。

所以,如果涉及有抵押的二手房,第一不能随便提前付款,就如前面案子中的情况。明显地,如果提前支付了部分买方钱,增加了买房的风险。第二要把丑话说在前面:如果卖方不能在规定期限内办完手续,买卖合同无效,违约者要将买方所付的定金如数退还外,还需支付违约金(按西班牙的规定,是要还定金的两倍),具体金额双方可以协议。

西班牙:有抵押贷款的房屋可以买卖。只要买方了解这一情况。在公证处签署买卖合同时,明确至交易当天,卖方所欠银行的具体金额。这方面,公证处也会注意的,他们会通过传真,现在回通过电子邮件与贷款银行联系得到最新金额数字。买方在签字后支付买房款时,必须把对方用来还贷的金额单独开出支票,支票抬头应该是对方借款的银行。多年前马德里曾有这么个案例:一来自其他国家的华人用现金购买一处二手房。买方知道卖方所欠下的金额,而且在支付对方的支票,也是分为两张的,一张要用来给办理还款取消抵押的。但是,买方去银行开支票时,没有将一张支票的抬头开成银行,而都是开给了卖方。幸亏公证人发现了,支票还是应该交给卖方,但是,公证人告诉当时作为翻译的我,让我带着买卖双方乘坐同一辆出租车,直奔银行,亲眼看着对方把支票交给银行,银行开出收据,并表示办完了取消抵押后,立即通知买方。如果,当时买方把两张支票都给了卖方,而卖方没有去办理取消抵押,虽然买卖交易完成了,但是,取消抵押、还贷手续没有完成,也办不了转户。问题不会像在国内那么复杂,但是,麻烦是不少的。因此,选择买有抵押的二手房,一定要注意!

第二类:慎选出租房。

要交易的房屋尚有人租住,有两个需要注意的问题: 1,租赁合同在先,租房人的权利应当得到保护。可以交易,但必须到租期结束,方能让房客搬走。所以,在签订买卖合同时,要明确这一点。2. 按西班牙和中国的法律,一般来说,当房东决定出售正在出租的房产时,当时的房客有在等同的条件下优先购买的权利。除非在租赁合同中已有条款明确规定,房客放弃该优先权。

所以,在决定买房之前,一定要了解该房子是否有人租住,租赁合同到什么时候,房客是否被告知该房要卖,房客是否放弃了优先购买的权利。如有必要,可以向卖方索看原来的租赁合同。 

为此,在与卖方签订买卖房屋交定金的合同的时候,必须明确这两点:房子是否有人租住,如果有人住着,交易后多少日子能腾房;房客是否放弃了优先购买的权利。

国内有这么个案子:双方已经签订了买卖合同。房客出现了,提出房东没有依法事先告知要出售的决定,要求赔偿 - 延长租住半年,以便再找房子,并要求免交房租。当然,错在于卖方,应当给予赔偿的是原房东。结果自然是房东败诉。但在他们打官司期间,买主不能搬进去,买方也可以向房东索赔。这些麻烦和不快,只要做好前面讲到的问题,是可以避免的。

在西班牙,一般在签订交预付金或定金合同中,卖方需要明确表示,房东对于所卖之房产有着完全的所有权,没有出租。如果在合同中没有看到这一条,就必须弄清楚,是否有出租。

第三,慎选抵债房产。

有的业主由于经济上的困难,已经把自己的房产作为所借债务的抵押或保证了。比如在西班牙,某先生将自己的房产给儿子做生意向银行贷款时做了抵押(虽然所借金额不大)。或者如国内的李女士要向张先生借钱,借条上明确写着,如果到期不能还债,自己的房产可用作抵债。

国内:由于是个人的债务,官方并不一定知晓。一旦买方购得后,债权人出现,表示原房东之前与他签有借款合约,并有将此房抵债的条款。在债务没有还请之前,该房东无权出售其房产。这必然会引起一场官司。官司的结果当然是卖方的过错,会被要求赔偿,或解除之前的欠款抵债。然而,对于一个用住房抵债的业主来说,要做到这一点不容易。买主所受到的伤害也不会少!

西班牙:如果像前面所举的例子,是为向银行贷款做的抵债,由于是必须通过公证处办理的手续,这一抵债会在房产登记处登记备案。因此,不管是买方自己还是负责签署买卖公证合同的公证人,只要到房产登记处要一份该房产登记情况(copia simple del registro),就会发现问题。所以,不管是否有抵债,在交付定金时,有必要先让房东出示最新的房产登记处证明,可以避免不必要的麻烦。

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