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君安旅行社

什么是房屋的隐藏缺陷?

2019年02月13日 10:53 来源:启盟律师事务所


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  2008-2009年环球金融危机、2009年的欧债危机,都对西班牙的经济产生重大的影响,这让西班牙的经济持续衰退了近5年。从2014年开始,西班牙经济开始回暖,连续4年呈现增长趋势,根据2018年12月的Deutsche银行的预测,2019年西班牙经济会同比增长2.4%。西班牙的房价在2007年发生了很大的波动,从之前大幅增长的趋势,开始呈现下跌势头,直到2014年区域平稳。

  近几年经济复苏,房产价格开始上涨,巴塞罗那从2013年第三季度开始,房价已经摆脱下跌的趋势,近几年上涨的幅度日益增长。经济的回暖、房地产库存下降、交易量上升,大批的新移民选择西班牙,其中最快捷、政策最优惠的就是50万欧元投资房产移民。

  帮助客户选择房产、协助完成交割过户,这也是近几年移民中介的“热销产品”,客户在买房的时候光看表面可能会忽略房产可能存在的隐藏缺陷。最近也有很多新移民来咨询这方面所遇到的问题,本期启盟文章就为大家介绍一下这方面的知识。

  什么是房屋的隐藏缺陷?我们以一种通俗易懂的方式定义一下,即在交割过程中,买方并不知道存在的缺陷。那么,当买卖交易完成不久后这些潜在缺陷暴露时,大部分买方可能会认为应该由卖方来承担,但在实际操作上来说,并不一定是这样。根据法律规定,要求卖方承担缺陷所产生的问题承担责任,需要满足以下的条件:

  1. 缺陷必须是隐秘的、不易被发现的。指买方不能通过简单的方式分辨出来,但是买方如果是具备该方面知识的专业人士,而且该缺陷可通过专业知识分辨出来的话,那么就不算隐藏缺陷,也就不能要求卖方承担责任。

  2. 缺陷必须要在买卖交易之前存在的。缺陷可能会随着时间的推移才被发现。

  3. 缺陷必须是严重的。缺陷会影响房产的使用,以及正常生活。比如买完房子,买方发现房子的管道系统有问题,导致墙壁发霉或者漏水,这种类型的问题属于严重的缺陷。

  买方必须在房屋交割后六个月内,向卖方提出缺陷问题,并要求补偿。如果买方在交割六个月之后才发现缺陷问题,就算问题严重,不过超过了期限,卖方也不必承担责任了。

  根据西班牙民法典第1486条规定,买方在规定时间内发现满足上述条件的缺陷,可以选择:

  1.要求解除买卖合同,同时要求卖方退还给买方支付的费用。如果卖方之前就清楚了解房产的缺陷,但还是决定卖给买方,那么买方有权利向卖方追讨所造成的损失。

  2.价格补偿。买方在知道缺陷的情况下,还是决定继续持有该房产,那么买卖双方可以协商,卖方补偿给买方维修缺陷所会产生的费用。

  买房不算小事,除了购买时需要确定产权是否清晰,了解是否有抵押或政府保护性住房的情况下,还要对房产的状况进行调查。

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