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君安旅行社

我的房子贷款能退钱?

2019年03月28日 12:41 来源:嘉诚律师事务所


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最近嘉诚律师事务所频繁地接到客户的电话咨询,关于买房贷款退费的问题。这件事情里面大家最关注的焦点就是退钱。然而,很多人都在不太了解退的是什么钱,怎么退,到底能不能退回来的情况下,听信他人的传言,以至于事情演变成了只要贷款买房了就有的退。这里嘉诚也了解了一下事情的原委,觉得有必要就最近这件华人圈中疯狂传播的大事件跟大家交流一下。

 

首先,我们先了解一下,到底退的是什么钱?

1. “触底利息条款中产生的不合理利息

2. 买房及贷款等经济行为中产生的公证处的费用及税款

触底利息条款中产生的不合理利息

贷款买房的华人在跟银行签订贷款合同的时候,可以自行选择利息种类,其中有两种利息种类:浮动利率(INTERES VARIABLE)和固定利率(INTERES FIJO)。固定利率不必多讲,但是浮动利率是什么呢?

浮动利率是央行浮动的拆借利息(Euribor)加上银行自己的一个固定利率,两者相加的值,作为贷款的利率。因为央行的Euribor是由欧洲央行根据经济形势的变化在不断调整的,所以浮动利率的值也是在不断变化的。举一个简单的例子,如果您贷款的时候Euribor的值为2%,银行的固定利息为2%,那么您贷款时的利率为2%+2%=4%;来年,经济形势好转,央行将Euribor调整到3%,那么您的贷款利息则上涨到3%+2%=5%;第二年,欧洲遭遇经济危机重创,Euribor跌为1%,那么常理来讲,您的利率应变为1%+2%=3%。然而,银行为确保在任何情况下都获得丰厚的利息,在贷款条约里设置了触底利率(CLAUSULA SUELO)和触顶利率(CLAUSULA TECHO)。意思是,无论Euribor再怎么跌,贷款人要付给银行的利率不能低于触底利率,同样,无论Euribor再怎么涨,贷款人要付给银行的利率不得高于触顶利率。还是接前面的例子,某些银行贷款将触底利率定在4%,触顶利率定在13%。也就是说,尽管Euribor跌到1%,您的利率应变为1%+2%=3%,但是因为触底利率的存在,您仍要付给银行4%的利息;尽管Euribor涨到了8%,您的贷款利率变为8%+2%=10%,只要没有达到银行贷款合同里规定的触顶利率13%,您还是要按当时的Euribor值为准,付给银行10%的利息。

这种不公平条款仅仅维护了银行的利益,Euribor涨则银行多收利息,Euribor跌银行还是有保底利息存在,可以稳赚,因而西班牙银行的不平等贷款条款引起了欧盟高等法院的仲裁。欧盟高等法院裁定受触底条款影响的顾客拥有向银行追溯其住房按揭贷款利息的权利。法院甚至还裁定,西班牙银行应该向顾客归还覆盖整个贷款周期的不合理利息。

那么对于 触底利息条款中产生的不合理利息是否能退回,您要在您签订的贷款合同中确认是否存在这一不公平条款,如果确实存在,您可以采取法律途径进行上诉,在将来的还款方式中取消这一不公平条款,并追回之前付过的不合理利息。如果您的贷款合同里并不存在这一不公平条款,请不要再听信一些无良从业者的忽悠,白白浪费钱去打官司了。

买房及贷款等经济行为中产生的公证处的费用及税款

贷款买过房的侨胞朋友都知道,贷款合同里会有一项写着,贷款合同的公证费用、注册局的费用、税费等一切贷款这一经济行为产生的费用都由贷款人来承担,银行不需要承担任何费用。最高法院裁决这一条款为不公平条款,贷款交易产生的额外费用需要贷款人和银行双方共同承担。贷款人有权将付过的费用向银行追回一半。但是要提供以下材料,证明您因为贷款交易所产生的费用到底是多少。

·  Escritura de la hipoteca.

·  Recibo del pago de la hipoteca.

·  Factura del Notario

·  Factura del Registro.

·  Carta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado

嘉诚这边了解到的消息是,华人的房产中介都还在跟银行方面核实情况,目前并没有将这笔钱向银行追回的成功案例,且追款的流程要经由法律上诉,律师费用和时间成本较高,对比能追回的款项金额以及是否能追回的未知性,嘉诚建议您谨慎面对一些私人中介向您递出的橄榄枝。我律师也会密切关注事件的发展,如有新政策、新消息也会及时告知大家。

参考文献

http://economia.elpais.com/economia/2016/12/21/actualidad/1482312044_265644.html

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