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城市租赁法案的新变化

2019年04月03日 10:08 来源:启盟律师事务所


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2019年3月1日,西班牙政府通过了皇家法令21/2018,该法令于2019年3月6日开始正式实行,此更新法案是基于1994年11月24日出台的29/1994城市租赁法案进行的更新和修正。这意味着,自2019年3月6日之后签署的租赁合同,都需要按新法案的要求执行,本周文章,我们将逐一给大家介绍一下这些新的变化。

一、  租赁合同的租期

首先,租赁双方可以按照双方达成的协议,自由规定租期。在未更新城市租赁法案之前,也是这样规定的。之前城市租赁法案规定,不论出租方是自然人(个人)或者法人(公司),如租赁合同的租期少于3年,租客如需要续约,出租方必须续租达到3年。

新修正案规定如下:

a.  如出租方为自然人(个人),如租赁合同的租期少于5年,租客如需要续约,出租方必须续租到5年。

b.  如出租方为法人(公司),如租赁合同的租期少于7年,租客如需要续约,出租方必须续租到7年。

租客需要至少住满6个月,如果在6个月内提前离开,租客需要补足6个月的租金。如果租客已满足6个月,不想续租的话,需要提前30天通知出租方,那么就对租客没有强制租赁时间。如达到上边提到的年限标准,租赁双方想要解除租赁合同的话,出租方需要提前4个月通知租客,租客则需要提前2个月通知出租房。如双方都没有提前通知对方不续租的话,视为双方都同意继续续租,该租赁合同将自动续签3年。

如果出租方想在租赁合同到期前提前解约,拿回房子,需要满足以下两个条件:

1.  已经租满1年

2.  出租方(必须为自然人)将用于自住、或给第一直系亲属(如父母、孩子、被收养的孩子)居住,或给已经签署分居、离婚或者无效婚姻协议的配偶居住。出租方需要提前2个月通知租客。

我们建议不论是租客或者出租方,如需续租、或者想要提前解约租赁合同的情况下,需要以文书形式通知对方,比较推荐的常用的方式为带有回执的挂号信。这个通知信可以自行编写,或者委托给律师。

二、  租金

不论是旧法案还是新法案,每年租金要按照消费价格指数调整。合同结束后,双方可按照双方协商调整租金。

三、  押金

新法案在押金方面也进行了修改,为避免出租方(无论是自然人还是法人)过多收取额外押金,增加租客签订租赁合同时的经济负担,将额外押金的数额做出了新规定。除了必须要要收取的1个月的住宅法定押金外,出租方最多只可以再收取2个月的额外押金。自签订租赁合同1个月内,法定的1个月押金需要存入加泰罗尼亚土地局,进行备案。在旧法案中,出租方可按照具体情况,和租客协商额外押金金额。

四、  税收优惠

新法案规定,自2019年3月6日之后签署的租赁合同,租客不需要支付的资产转移税,但是有申报义务。旧法案规定资本转移税的税额为租赁合同中规定的总年数的总房租额的0.5%。

五、  相关费用

新法案规定,如果出租方为法人(公司),所有的房产租赁过程中产生的费用,及请律师撰写合同需要支付的相关费用,将由出租方来承担。

需要提醒大家的是,所有2019年3月6日之后签署的租赁合同将按新城市租赁法案实行,之前签署的将还按旧法案执行。启盟律师事务所作为加泰罗尼亚地区老牌事务所,有多年执业经验,如广大华人朋友有关于新城市租赁法案新变化或者房屋租赁等相关问题,欢迎与我们来电预约咨询。

 

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